Mittwoch, 4. Dezember 2019

BGH: Zur Vergleichbarkeit zweier Gemeinden bei Bezugnahme auf Mietspiegel

Urteil vom 12. August 2019 - Az.: VIII ZR 255/18

Der BGH hat nunmehr die Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden konkretisiert, wenn der Vermieter aus der einen Gemeinde bei einem Mieterhöhungsverlangen Bezug auf den Mietspiegel der anderen Gemeinde nimmt.

Im konkreten Fall vermietete die Klägerin eine Wohnung in der Stadt Stein für 3.000 Euro netto an die Beklagte. Im Jahr 2013 begründete die Vermieterin eine Mieterhöhung auf 3.450 Euro mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage hatte in den ersten beiden Instanzen keinen Erfolg. Der BGH bestätigte nunmehr diese Urteile.

Die Bundesrichter stellten dabei fest, dass die Begründung der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden „aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfass und deren anschließender Gewichtung und Abwägung zu treffen ist.“ Es sei entgegen einer Entscheidung des OLG Stuttgart und einer Meinung in der Literatur nicht ausreichen, dass die Auffassung des Vermieters, die Gemeinden seien vergleichbar von vornherein offensichtlich unbegründet ist. In diesem Fall könnte der Vermieter, die das Mieterhöhungsverlangen auch mit einem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde begründen, solange die Gemeinde nicht offensichtlich nicht vergleichbar ist.

Das Berufungsgericht hat nach Meinung der Bundesrichter „die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen in rechtlich zutreffender Weise herausgearbeitet, gewichtet und gewürdigt“ hat. Es hatte die Städte Fürth und Stein verglichen und war zu dem Schluss gekommen, dass beide Städte nicht vergleichbar sind. Bei der Stadt Fürth handele es sich demnach um eine Großstadt mit circa 125.000 Einwohner im Gegensatz zu Stein mit lediglich 15.000 Einwohnern. Darüber hinaus biete die Stadt Fürth im Gegensatz zu Stein mit U-Bahn- und S-Bahn-Haltestellen, Kinos, Theater und einem Krankenhaus eine „deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur.“ Außerdem sei Fürth ein sogenanntes Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungsprogramms, „in dem über die zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversorgung hinaus für die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs vorgehalten werden.“

Dass die beiden Städte beide an der Stadtgrenze von Nürnberg liegen und die Stadt damit aufgrund des gemeinsamen Verkehrsverbunds gut zu erreichen ist, sei zwar grundsätzlich auch zu Berücksichtigen. Trotzdem überwiege der große Unterschied in der Einwohnerzahl in Verbindung mit der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte.