Mittwoch, 29. September 2021

BGH: Zusätzliche Entscheidungskompetenzen durch Beschluss

Urteil vom 11. Juni 2021 - Az. V ZR 215/20

Der BGH hat die juristische Streitfrage geklärt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter per Beschluss besondere Entscheidungsbefugnisse zuweisen kann. Hintergrund war der Beschluss einer WEG aus 70 Einheiten, der die Bestellung einer Verwalterin zum Gegenstand hatte. Der beigefügte Verwaltervertrag sah unter anderem vor, dass die Verwalterin bestimmte mit einer Kostenobergrenze versehenen Instandhaltungsarbeiten ohne Beschluss durchführen lassen darf und bei teureren Vorhaben sachverständige Dritte beauftragen darf. Die Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Das Landgericht war dabei davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich über das Ob und Wie von Instandhaltungsmaßnahmen zu entscheiden habe, in engen Grenzen aber befugt sein kann, den Verwalter hierzu zu ermächtigen, sofern das finanzielle Risiko überschaubar ist und die grundsätzliche Verantwortlichkeit bei der Gemeinschaft verbleibe.

Die Bundesrichter stützten diese Ansicht. Dabei stellten sie fest, dass die Frage, ob dem Verwalter per Beschluss besondere Entscheidungsbefugnisse zugewiesen werden können, strittig ist. Nach Meinung des BGH sprechen die besseren Argumente für die Meinung, die auch das Berufungsgericht vertrat. Demnach „können die Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.“ Dies folge aus dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer, dass diese dazu berechtigt die Entscheidungskompetenz über Maßnahmen untergeordneter Bedeutung auf den Verwalter zu übertragen. Gerade bei größeren Gemeinschaften wie hier, würde dies zur Reduzierung des Verwaltungsaufwands für kleinere Maßnahmen reduzieren. Außerdem sei vorliegend eine Kostenobergrenze vereinbart, sodass das finanzielle Risiko der einzelnen Eigentümer überschaubar ist. Das abstrakte Risiko eines Zahlungsausfalls einzelner Eigentümer genüge dagegen nicht für die Annahme eines unüberschaubaren Risikos.