Donnerstag, 27. September 2018

Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 vom Kabinett verabschiedet

 

Nachdem der Referentenentwurf zur Mietrechtsänderung, der Anfang Juni vorgelegt wurde, auf Kritik der CDU/CSU gestoßen war, ist der überarbeitete Referentenentwurf nun am 5.9.2018 vom Bundeskabinett verabschiedet worden. Der verabschiedete Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Künftig sollen Vermieter dazu verpflichtet sein, einem Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Hat der Vermieter die Auskunft erteilt, ohne die dafür gesetzlich vorgeschriebene Textform einzuhalten, muss er dies nach holen, um sich auf die Ausnahme berufen zu können.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen von Mietern künftig einfacher gerügt werden. Künftig reicht eine einfache Rüge ohne weitere Angaben aus. Allerdings soll es dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, sollen Modernisierungskosten für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Der erste Entwurf hatte diese Regelung für das gesamte Bundesgebiet ohne Einschränkungen vorgesehen.

Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Vermietern wird unterstellt, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Künftig wird eine Pflichtverletzung des Vermieters unterstellt,

»      wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt

»      oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen,

»      wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt

»      oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich allerdings von dieser „Vermutung“ entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Heraus­moder­ni­sie­rens“ vorgesehen. Die nun in den Entwurf aufgenommene Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmoder­nisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Gestrichen: Regelungen zur Wohnfläche

Regelungen zur Wohnfläche sind in diesem Entwurf nicht enthalten.

Inkrafttreten

Geplant ist ein Inkrafttreten zum 1.1.2019. Ob dieser Zeitpunkt zu halten ist, bleibt abzuwarten, da der Entwurf zunächst in den Bundestag eingebracht werde